هل يحق للمشتري استرجاع العربون؟.. قضاة متخصصون يتحدثون عن "النكول" ومعالجاته القانونية

ويقول نائب رئيس محكمة استئناف ديالى القاضي عيسى مالح، وفقا لصحيفة "القضاء" الرسمية الصادرة من مجلس القضاء الأعلى، إن "النكول بالبيع قانونا هو أن ينكل أحد الطرفين بالالتزامات المترتبة على العقد، وفي هذه الحالة يحق للطرف الآخر اللجوء إلى القضاء للمطالبة بتنفيذ العقد أو الحصول على تعويض عن الضرر".

ويضيف القاضي أن هناك "أحكاماً قانونية على العقود التي يتم النكول عن تنفيذها، فإذا تم إبرام عقد صحيح وتم النكول عن تنفيذه من قبل احد الأطراف فأن الطرف الآخر المتضرر يمتلك حق له اللجوء إلى القضاء للمطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به".

وفي حالة دفع العربون في عملية البيع، وتم النكول عن البيع أو الشراء، فإن "استرداد العربون يخضع لشروط محددة قانونا، فاذا كان المشتري هو من تراجع عن الصفقة فانه يخسر العربون عادة, أما اذا كان البائع هو من تراجع فيجب عليه إعادة العربون الى المشتري، كما يحق للمشتري استرداد العربون اذا كان هناك عيب في السلعة أو عدم التزام البائع بالشروط المتفق عليها" بحسب القاضي.

وإذا ما كان بالمبيع عيب يقلل من قيمته أو نفعه، كما هو مبين أو مما هو ظاهر من طبيعة الشيء أو الغرض الذي أعد له، يشير مالح إلى أن "للمشتري خيارين، الأول أن يتمسك بالمبيع مع المطالبة بتعويضات الثمن، أو أن يرده على البائع ويسترد الثمن، كما يشترط لضمان العيب أن يكون خفيا ومؤثرا وقديما أي موجود وقت التسليم، إلا انه اذا كان العيب ظاهرا او كان المشتري عن علم به وقت البيع فلا ضمان على البائع".

ويتابع، أنه "في حالة هلك المبيع المعيب في يد المشتري فهلاكه عليه، ويرجع على البائع بنقصان الثمن، واذا تصرف المشتري به بعد علمه بالعيب سقط حقه في ضمان العيب حسب المواد (563,562,561,560,559) من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951".

ويفصل القاضي، ما تشمله أحكام نكول البيع في العقارات والشركات بأن "القانون يشمل ذلك سواء كان ذلك بالتعهد بنقل الملكية وغيره، إذ يجب الالتزام بالتعويض اذا أخل احد الطرفين بالتزامه سواء كان هذا الالتزام مشروطا بالتعويض في العقد، ام لم يكن كذلك، ولا يقل هذا التعويض عن الفرق بين قيمة العقار او الشركة وقت التعهد ووقتها عند النكول مع عدم الإخلال بالتعويض عن أي ضرر آخر قد يلحق بالطرف المتضرر حسب المادة (1127) من القانون المدني العراقي".

ويؤكد أن "الأضرار التي لحقت بالطرف المتضرر قد تشمل فقدان فرصته ببيع او شراء العقار او الشركة بسعر افضل او تكبد خسائر مالية بسبب تأخر اتمام الصفقة او اي أضرار اخرى ذات صلة".

فيما بين ان "العدول عن البيع وهو ما يعرف أيضا بالنكول, هو تراجع احد اطراف عقد البيع عن اتمام الصفقة بعد إبرامها بشكل قانوني، وفي القانون العراقي يتم التعامل مع العدول عن البيع بناء على عدة اعتبارات اهمها: اذا كان العدول من جانب المشتري فانه قد يفقد العربون (اذا تم دفعه) وقد يكون ملزما بدفع تعويض للطرف الاخر عن الاضرار الناتجة عن هذا العدول، اما اذا كان العدول من جانب البائع فقد يكون ملزما بتعويض المشتري عن الاضرار التي لحقت به نتيجة لهذا العدول وقد يصل الأمر الى فسخ العقد".

وعن العربون في عقود الإيجار والنكول عنها، يبين أن "النكول عن عقد الإيجار لا يخضع لأحكام البيع بل يخضع لأحكام عقد الإيجار نفسه, وتحديد مصير العربون يعتمد على ما اذا كان الناكل هو المستأجر او المؤجر, وعلى ما اذا كان العربون قد دفع كضمان لتنفيذ العقد أو كجزاء للعدول عنه, فالعربون في عقد الإيجار يمكن ان تكون له دلالتان الاولى دليل على ابرام العقد، والثانية جزاء للعدول عن العقد اما المادة القانونية التي تحكم حالات النكول او استرداد العربون في كل حالات العقود وانواعها, فلا يوجد نص قانوني محدد ينظم ذلك بشكل صريح".

وأشار الى انه "يمكن الاستناد الى مبادئ عامة لتحديد احكام هذه الحالات فالمادة 1127 من القانون المدني العراقي تتناول موضوع الشرط الجزائي ويمكن الاستعانة بها في حالة دفع العربون كجزاء للعدول عن العقد".

وتابع أن "المادة 92 من القانون ذاته قد يستعان بها في حالة دفع العربون كوسيلة لضمان تنفيذ العقد كما انه من الضروري الرجوع الى شروط العقد ذاته" لافتا الى ان "القاضي المختص في قضية تمليك عقار للمشتري ينظر الى عدة عوامل لتقييم مدى أهلية المشتري لتملك العقار, مع الاخذ بعين الاعتبار عقد البيع والشروط القانونية ويجب على المشتري اثبات أحقيته في التملك وقد يتطلب ذلك تقديم مستندات وشهادات تثبت حيازته للعقار واجراءات البيع، وبخصوص صحة العقد يدرسه القاضي للتأكد من استيفائه للشروط القانونية بما في ذلك الاطراف المتعاقدة ووصف العقار وسعر البيع وتاريخ ابرام العقد اما من ناحية شروط التمليك يراجع الشروط القانونية الخاصة بتملك العقار والتي قد تختلف حسب نوع العقار (سكني , زراعي, تجاري)".

وعن الحالات التي ترد الى المحكمة بخصوص عقد البيع فهي "عقود البيع المشوبة بالغش والتدليس من قبل احد الطرفين مما يؤدي الى بطلان العقد او تضليل المشتري بشأن حالة العقار او ملكيته او اي معلومات جوهرية اخرى، فإن المحاكم قد تحكم ببطلان العقد".

ومن الحالات الأخرى، كما يضيف، "عقود بيع عقارات الدولة حيث لا يجوز بيع او إيجار أموال الدولة إلا بموافقة الجهات المختصة وتحديد أنواع وأوصاف وكميات الأموال المراد بيعها او إيجارها وان هذه العقود التي تتم دون موافقات رسمية قد تكون باطلة".

من جهته، يؤكد القاضي سمير رياض العبيدي قاضي أول محكمة بداءة العمارة في ميسان، أن هناك "أحكاما قانونية تخص النكول عن البيع والتي عالجتها المادة 177 مدني وأحكام القرار 1198 لسنة ١٩٧٧ المعدل".

ويضيف العبيدي، أن "النكول يعني امتناع أحد اطراف العقد عن تنفيذ التزامه ويودي هذا النكول الى آثار قانونية عدة من بينها حق طلب فسخ العقد مع التعويض ان كان له مقتضى حين، في ما يتعلق بالعقود الملزمة للجانبين، وتخضع المنازعات ومسألة إثبات العقد والنكول عنه الى احكام قانون الاثبات في توافر الأدلة القانونية".

وأضاف انه "يمكن استرداد الديون إذا ما حصل النكول من جانب البائع وتقام دعوى استرداد العربون أو إعادة المال إلى ما كان عليه قبل التعاقد حسب الأحوال، وتشمل احكام نكول البيع العقارات والمنقولات التي اشترط القانون شكلية معينة للانعقاد، كما يمكن اعتبار النكول عن البيع عدولا عنه وهنا يحق للطرف الاخر المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق بعد طلب فسخ العقد".

وأكد بانه "لا يمكن اعتبار النكول في عقد الايجار خاضعا لأحكام البيع فكل عقد له شروطه واحكامه التي نص عليها القانون فاذا نكل احد المتعاقدين في عقد الايجار جاز للآخر طلب فسخ عقد الإيجار والمطالبة بالتعويض".